«Константа»: перед новым стартом

Судебные тяжбы вокруг банкротства основного запорожского застройщика тянутся уже почти год: в августе 2010-го в Хозяйственном суде Запорожской области было открыто производство по иску Пенсионного фонда. За этот период в деле успела смениться судья, поменялся также арбитражный управляющий имуществом компании, прошел ряд побочных судебных процессов. В конце июля была поставлена долгожданная для «Константы» точка в первой части длинного пути: был создан комитет кредиторов компании. И хотя результатом осталась недовольна часть инвесторов-физических лиц, руководство компании считает этот шаг сдвигом в сторону возобновления работы. Именно комитет кредиторов определяет, будет ли проходить санация предприятия, либо же – его ликвидация. В «Константе» определенно рассчитывают на первый вариант и уже располагают на этот случай договоренностями с инвесторами.

 

Лежачие миллионы
 

Финансовое положение «Константы» в чем-то парадоксально, хотя отражает все состояние строительной отрасли.  В пассиве – долги по кредитам перед банками и держателями облигаций – частными лицами. Кроме того, речь идет о долгах перед Пенсионным фондом в размере около полумиллиона гривень, и задолженностью по зарплате.
 

В то же время компания владеет миллионными активами, которые фактически… ничего не стоят. В первую очередь, это – земля. В распоряжении холдинга сейчас находится 7 земельных участков в Запорожье. Для части объектов уже проведено проектирование. Миллионы, получить которые невозможно: желающих покупать землю в Запорожье сейчас нет. То же – относительно других товаров, которыми располагает компания:
 

 - У меня на складах одной опалубки миллионов на десять. Что мне с ней делать? Могу списать, могу вам подарить, могу выкинуть – в городе сейчас не строят, - говорит Владимир Альшан. – Ко мне приходил один из вкладчиков, требовал вернуть деньги вне очереди. Я говорю: у меня есть башенный кран, хочешь – бери, больше никому он не нужен.
 

Наконец, «Константа» - не только должник, но и кредитор. Задолженность физических лиц, приобретавших квартиры в будущих константовских домах, на сегодня превышает 45 миллионов. 

Однако мертвые активы при вливании живых денег могут стать путем к возрождению компании. Если возобновить строительство жилой недвижимости сейчас, завершение объекта придется как раз на период выхода страны из кризиса – на конец 2012 года, считают в «Константе». А это значит, что квартиры вновь начнут пользоваться спросом.

 

Источники и планы
 

Источник финансирования уже найден, утверждает гендиректор холдинга. Провести рефинансирование компании согласен один из наибольших кредиторов «Константы» - «Укрсоцбанк». В понимании банка это – самый быстрый способ вернуть деньги, вложенные в строительство: продать недострой компания в ближайшие годы однозначно не сможет. Готовые квартиры – другое дело.
 

В связи с этим «Укрсоцбанк» предлагает «Константе» долевое участие в завершении одного из недостроев. Банк согласен профинансировать 70% затрат при условии, что застройщик привлечет инвестиции еще на 30%. 
 

 

Речь идет об общей сумме около 85 млн. грн. 25 млн. из них должна привлечь «Константа» - в виде финансов или работ. Предварительно холдингу это удалось: Владимир Альшан планирует привлечь 8 предприятий строительной отрасли, которые согласны провести работы на условиях частичной оплаты имущественными правами на недвижимость: от 40 до 100% расчетов будет произведено именно передачей квартир. 
 

 

Для подрядчиков, занятых в практически не работающей отрасли, такая форма расчетов становится синицей в руках: надежд выполнять работы только за денежные средства в ближайшее время мало. «Константа» уже составила график привлечения инвестиций.

 

Сразу после утверждения процедуры санации «Константа» готова возобновить работы по жилому комплексу «Звездный» в Бородинском микрорайоне. Работу можно закончить в течение года. В случае его достройки «Звездный» станет самым крупным подобным проектом в Запорожье: его общая площадь составляет около 40 тыс. кв. м. Общая площадь квартир – 32 тыс. кв. м., остальную часть комплекса займет коммерческая недвижимость. Подобных проектов в Запорожье еще не было, утверждает Владимир Альшан. И подчеркивает: именно масштабность проводимых работ стала одной из причин кризиса внутри компании. Комплекс требовал масштабных вложений, которых в условиях кризиса (читай: повышение цен на стройматериалы плюс снижение платежеспособности инвесторов) просто не стало.
 

 - Крупнее объекта в городе не существует. Самый крупный объект, который до этого строился в Запорожье, составлял до 8 тыс. кв.м. Здесь не гигантомания, здесь на самом деле городские власти, которые начали продавать землю по максимально возможным ценам. Оценивается земля в несколько миллионов гривен. Сети не развиваются – у нас на Бородинском необходимо протянуть около десяти километров несколько кабельных трасс, надо реконструировать несколько трансформаторных подстанций, чтобы довести электроэнергию до нашего дома. Стоимость одной земли такова, что построй на этой земле маленький девятиэтажный дом – себестоимость одного квадратного метра в таком доме должна составлять полторы тысячи долларов. Такой цены в Запорожье никогда не было. Из этого мы и исходили: на какое количество квадратных метров надо поделить стоимость земли, стоимость сетей – и только потом появились такие масштабные проекты, - уточняет Владимир Альшан.
 

Масштабы могут стать и благом: в «Звездном» не продано около 300 квартир. Не зарезервированы и коммерческие площади. Прибыли, полученной от их продажи, как рассчитывает Владимир Альшан, будет достаточно для завершения еще одного недостроя «Константы» - «Тихого центра» по ул. Гагарина. Достройка же комплекса на Грязнова, по расчетам экономистов компании, позволит не только удовлетворить требования всех кредиторов холдинга, но и получить в конечном итоге прибыль.

 

Верю-не верю
 

Какова вероятность реализации этого плана? На руку «Константе» играет несколько факторов. Кризис в отрасли позволяет привлекать подрядчиков на достаточно льготных условиях. Несомненно, что и крупнейшие кредиторы – «Укрсоцбанк», «Диамантбанк» и Первый украинский международный банк – заинтересованы в дальнейшей работе холдинга: как уже говорилось выше, ликвидация «Константы» им крайне невыгодна. Сомнительно, что имущество холдинга удастся реализовать по удовлетворительным ценам: рынок стройматериалов сейчас, мягко говоря, не слишком активен. 
 

Спорным вопросом остается быстрая реализация квартир, на которую рассчитывают в холдинге. Рынок недвижимости продолжает переживать спад, а платежеспособность населения в последний год заметно снизилась – сказываются общие инфляционные процессы и ряд законодательных новшеств. В связи с этим «Константе» придется жертвовать прибылями, выставлять максимально лояльные цены – и надеяться на восстановление экономики страны.
 

 - Цена будет очень конкурентоспособна. Жилье очень хорошего уровня будет по цене сегодняшнего социального жилья, для того, чтобы максимально быстро реализовать данный проект. Никто не ставит вопрос «Мы хотим 8 тыс. грн. за квадратный метр, потому что рынок». Нет. Стоит задача: если себестоимость жилья плюс проценты по кредитам будут составлять 6 800 (грн. за кв. м. – ред.) или 6 750, будет цена 6 800 или 6 750. Вы можете обратиться в любое агентство недвижимость и посмотреть – это уровень вторичного жилья на Бабурке, - рассчитывает Владимир Альшан.
 

Ускорить процесс восстановления платежеспособности должен и тот факт, что представители банков вошли в состав комитета кредиторов «Константы». Это позволит без проволочек принимать решения, согласованные ранее. Однако этот же факт может спровоцировать конфликты внутри самих вкладчиков холдинга: часть из них осталась недовольна невключением в состав комитета представителей физлиц. 

 

Законы преткновения
 

Именно раскол среди инвесторов-физических лиц стал одним из факторов, затягивающих восстановление компании-застройщика. Часть держателей облигаций, опасающаяся за свои вложения, хотела бы приобрести больший контроль над ходом событий. Инициативная группа выражает недовольство, в первую очередь, судебным решением, которым покупатели квартир были вынесены в 4-ю очередь кредиторов. Инвесторы ссылаются на закон «О восстановлении платежеспособности должника или о признании его банкротом», согласно которому требования инвесторов структуры должны быть удовлетворены во вторую очередь – сразу после выплаты долгов по зарплатам и в Фонд соцстраха. Суд же, ссылаясь на то, что инвесторы в данном случае не являются прямыми вкладчиками, а лишь держателями облигаций, дважды отказывал им, в том числе, и в удовлетворении апелляции.
 

Такая схема введена не случайно: после громкого скандала «Элита-центра» государство просто запретило застройщикам напрямую продавать жилье. Заниматься реализацией недвижимости имеют право лишь фонды финансирования строительства. Альтернативный вариант – продажа целевых облигаций, которые по окончании строительства можно обменять на квартиры. Именно так и поступала «Константа». Государственная перестраховка лишила инвесторов права претендовать на быструю компенсацию вкладов в случае банкротства застройщика. 
 

В «Константе» уверяют, что беспокоятся клиенты зря: ни второй, ни третьей очереди должников (согласно ст. 31 Закона «О восстановлении…» это - требования по социальным и налоговым выплатам) у холдинга нет, а значит, их требования фактически и будут удовлетворены во вторую очередь. Однако холдинг ожидает другого результата: возвратить инвесторам имущественные права на квартиры, которые те рассчитывали получить изначально. 
 

 - Конечно, очень хотелось бы увидеть свои квартиры, ведь у людей разные ситуации, кто-то продал старую квартиру, живет на частной или у родственников… Мы ждем любого варианта развития событий. Понятно, что кто-то это здание будет достраивать, и нам хотелось хотя бы льготных условий… - выражает надежду одна из клиенток, частный предприниматель Марина.
 

Возврат достроенных квартир – один из пунктов, вызывающих недоверие части кредиторов. Те ссылаются на решение суда, которым между должником и кредиторами были закреплены денежные отношения. Однако закон не фиксирует такой однозначности: в нем закреплена, в частности, возможность мирового соглашения.
 

Согласно логике закона, цепочка действий должна выглядеть таким образом: утверждение состава комитета кредиторов – подача ходатайства об открытии процедуры санации – рефинансирование «Константы» банками и завершение недостроев – заключение мировых соглашений об обмене финансовых претензий кредиторов на квартиры. Желающих получить именно жилье это устраивает:
 

 - Я наблюдаю процессом со стороны, и я не вижу конструктива в действиях инициативной группы. Есть только желание что-то разорвать, продать и получить какие-то деньги. Для меня это не лучший путь, и если мне Альшан показывал документы о том, что «Укрсоцбанк» готов вкладывать деньги в завершение строительства – я только за, - говорит один из инвесторов, частный предприниматель Алексей. Представляться полностью он не готов – не хочет лишних конфликтов.
 

Несогласованности внутри группы инвесторов тормозят процесс. Поводом для этого становятся, в частности, и не всегда выполнимые требования закона. Так, эскалации напряжения способствовало первое собрание кредиторов, которое, по закону, необходимо проводить по юридическому адресу должника. Однако в случае «Константы» место регистрации – жилая квартира в доме по пр. Ленина, что подтверждается всеми уставными документами холдинга. 

 

Проводить собрание 300 человек в жилой квартире – нереально, а потому кредиторам пришлось собираться… на детской площадке. Несоблюдение формальных процедур вызвало еще большее возмущение части инвесторов, и собрание завершилось скандалом с вызовом милиции и скорой помощи. 
 

- Это собрание не состоялось. Толпа людей на улице – это проведение незаконного митинга. У меня есть протокол милиции, в котором говорится о его прекращении, - говорит инициатор милицейского вмешательства, один из участников инициативной группы Николай Малеванный.

 - Собрание не состоялось по повестке дня. Но в конце было принято и подписано всеми оставшимися участниками решение о проведении нового собрания, 27 июля, - уточняет как один из присутствовавших Алексей.
 

Тогда-то,  27 июля, и был создан комитет кредиторов компании в составе трех представителей банков. Как утверждают участники – легитимно и большинством голосов, включая и голоса физических лиц: у представителей банков большинства просто не было. В то же время часть инвесторов считает, что нынешний состав комитета кредиторов фактически делает его неподконтрольным кредиторам-физическим лицам и представителям государственных органов:

 - Мы видим, что комитет может не учитывать ни интересов государства, ни интересов людей, - считает глава инициативной группы Людмила Нагих.
 

 - Если говорить об «Укрсоцбанке» (и его участии в комитете кредиторов, – ред.), то об этом было известно еще в сентябре – о том, что это один из первых инвесторов, готовых вложить деньги в рефинансирование. Присутствие Первого украинского международного банка и «Диамантбанка» меня как вкладчика не смущает. Меня бы больше смутило участие кого-то из инициативной группы, - говорит Алексей.
 

 - Я не юрист… Хотелось бы присутствия в комитете хотя бы двух наших представителей, которые могли бы нас информировать. Но если речь идет о долевом участии в зависимости от размера инвестиций – пусть будет так. Главное, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки и мы пришли бы к какому-то результату, - резюмирует Марина.
 

Так или иначе, комитет создан. Дело – за формальными процедурами. Согласно закону, только план санации может согласовываться и утверждаться в течение полугода после принятия соответствующего решения. Впрочем, затягивание процесса вряд ли согласовывается с планами «Константы»: холдинг должен выплачивать заработные платы сотрудникам (костяк компании продолжает работать), оплачивать аренду земли, нести другие расходы. 
 

Восстановление платежеспособности «Константы» и расконсервация ее недостроев, с точки зрения экономического развития города, однозначно станет позитивным сдвигом. Как минимум, во время роста безработицы будут созданы новые рабочие места. Как максимум – произойдет оживление в ряде отраслей, связанных со строительством, в частности, с производством стройматериалов. 

Елена Скворцова